Usucapião de Imóvel Hipotecado

Historicamente, a usucapião surgiu no Direito Romano com a Lei das XII Tábuas sendo tratada como modalidade de aquisição da propriedade de bens móveis e imóveis, com prazos determinados, sendo que à época só os cidadãos romanos podiam usá-las. Nesse momento, o objetivo principal era consolidar vícios de legitimação, desde que estivesse de boa-fé o possuidor.

Quanto a Hipoteca, um dos primeiros institutos de garantia real a ser utilizado no Brasil, surgiu com o intuito de assegurar os negócios que eram entabulados, isto é, o credor para salvaguardar seu direito não confiava apenas na palavra do devedor, mas passou a lhe exigir uma garantia vinculando um bem imóvel de que receberia o pagamento, ou crédito.

No atual Código Civil de 2002, a hipoteca continua como direito real acessório de garantia artigos 1.419 a 1.430 do CC, sendo importante lembrar que a hipoteca não retira o bem do comércio, o qual pode ser gravado e alienado, conforme art. 1475 do CC que é expresso em dizer que é nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar o imóvel hipotecado.

Desta feita, observa-se ser possível a usucapião de imóvel hipotecado, tendo em vista que o ônus real que recai sobre a propriedade não é suficiente para impedir o exercício dos direitos da posse que são gozar, usar, reivindicar e dispor.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. DISCUSSÃO RESTRITA À NATUREZA DA POSSE. SÚMULA N. 7 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA ESPÉCIE. PREMISSAS FÁTICAS JÁ ASSENTADAS. ENQUADRAMENTO JURÍDICO DOS FATOS. OPOSIÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. EXERCÍCIO COM ÂNIMO DE DONO EXTERIORIZADO. AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO PELA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. 1. O fato de o proprietário do imóvel ter celebrado negócio com instituição financeira e dado o bem em garantia, depois baixada, não configura verdadeira oposição à posse exercida por terceiros que nenhuma relação têm com aquele negócio, já que não foi adotada nenhuma providência hábil a interromper o lapso prescricional hábil a autorizar o reconhecimento da aquisição do domínio pela usucapião. 2. Exerce a posse com ânimo de dono aquele que passa a residir no imóvel por autorização de quem acreditava ser o dono e com a promessa de que o bem lhe seria doado, passando a pagar os respectivos impostos, a conservar as respectivas benfeitorias, ali recebendo correspondências particulares, tudo por mais de vinte anos, sem ser molestado por quem quer que seja. A exteriorização da posse reforça que ela é exercida com ânimo de dono. 3. Preenchidos os requisitos legais, deve-se reconhecer a aquisição do domínio pela usucapião. 4. Recurso especial provido. Sentença restabelecida. 3ª TURMA DO STJ - REsp 1.253.767.2016.

Conforme o Código Civil de 2002 a propriedade poderá ser usucapida, verificando-se em quais das espécies de usucapião poderá se encaixar do art. 1238 ao 1.244 do CC.

Outrossim, a usucapião poderá ser judicial ou extrajudicial, no primeiro caso dependerá de sentença transitada em julgado para ser registrada no Registro de Imóveis e no segundo poderá tramitar diretamente na Serventia de Registro de Imóveis.

A Lei de Registros Públicos tem permitido a usucapião extrajudicial art. 216-A Lei 6015/73, que poderá ser exercida diretamente no Serventia desde que os requerentes estejam com a documentação exigida pelo artigo.